외국인 비주택 거래 3건 중 2건 위법 의심

국토교통부의 조사에 따르면 외국인 비주택 부동산 거래 중 약 66%가 위법 의심 사례로 나타났습니다. 특히 상가, 토지, 오피스텔 등 수익형 부동산 중심으로 불법 취득, 허위 신고, 계약 불이행 등의 문제가 집중되어 정부의 정밀 조사와 제도 개선이 요구되고 있습니다. 이 글에서는 외국인의 비주택 거래 실태, 위법 행위 유형, 정부 대응 방향을 살펴봅니다.

외국인 비주택 거래 실태와 문제점

최근 몇 년간 외국인의 국내 부동산 거래가 눈에 띄게 증가하면서 시장 투명성에 대한 우려가 제기되고 있습니다. 특히 상업용 부동산이나 토지, 오피스텔과 같은 비주택 유형의 거래가 활발해지면서 위법 행위에 대한 적발 사례도 증가하고 있습니다. 국토교통부가 발표한 자료에 따르면, 최근 조사된 외국인 비주택 거래 2,200여 건 중 1,400여 건이 위법 의심 사례로 분류되었으며, 이는 전체의 약 64%에 달합니다. 주요 위반 유형은 외국인 등록번호 도용, 계약 후 미등기, 증여를 위장한 거래, 편법 증여, 거짓 신고 등이었습니다. 특히 일부 외국인은 국내법을 잘 모른다는 점을 이용해 명의를 빌리거나 불법 체류 상태에서 부동산 거래에 참여한 사례도 확인되었습니다. 또한 일부 중개업자는 외국인과의 거래를 유도하면서도 신고 의무나 등기 절차를 제대로 설명하지 않아, 부주의 또는 고의로 위법 행위가 발생하기도 했습니다. 문제는 이러한 위법 행위가 특정 지역에 집중되어 있다는 점입니다. 서울 강남, 수도권 신도시, 제주도, 부산 해운대 등 관광과 투자가 활발한 지역에서 외국인의 상업용 부동산 거래 비중이 높으며, 이들 지역은 부동산 가격 상승 압력을 받는 동시에 투기적 거래에 노출될 가능성도 큽니다. 외국인의 투자 목적 부동산 거래가 지역 경제에 긍정적 영향을 줄 수 있지만, 법과 제도의 사각지대에서 위법이 반복되면 시장 전체의 신뢰도가 저하될 수 있습니다.

위법 행위 유형별 분석과 시스템 허점

외국인의 비주택 거래에서 가장 문제가 되는 부분은 거래의 불투명성과 추적의 어려움입니다. 내국인과 달리 외국인의 신원 확인 및 세금 신고 체계가 느슨하게 적용되거나, 신고 체계가 통합되지 않은 경우가 많아, 불법 거래가 발생해도 사후 추적이 쉽지 않은 것이 현실입니다. 위법 유형을 살펴보면, 첫째, 외국인 명의로 거래가 이뤄졌으나 실제 사용자는 제3자인 경우가 많습니다. 이는 부동산을 통한 자금세탁 또는 탈세와 연결될 수 있으며, 실사용자 확인 시스템이 부재한 것이 원인으로 지적됩니다. 둘째, 취득 후 정해진 기간 내에 등기를 하지 않거나, 가격을 축소 신고해 취득세를 회피하는 사례도 빈번하게 나타났습니다. 이는 외국인이 한국 내 세법 및 부동산법을 잘 이해하지 못하거나, 고의적으로 중개업자와 협력해 탈세를 시도하는 방식으로 이뤄지곤 합니다. 셋째, 일부 외국인은 단기 체류 신분으로 국내 부동산을 매입한 뒤 다시 해외로 출국해 실제로는 거주하지 않는 상태에서 임대 수익만 얻는 사례도 적지 않습니다. 이는 비거주 외국인의 투기성 부동산 소유 문제로 이어지고 있습니다. 정부는 이러한 문제점을 해결하기 위해 외국인 부동산 거래 신고 시스템을 통합하고, 부처 간 정보 공유 체계를 강화하겠다는 입장을 밝혔습니다. 또한 외국인 부동산 거래 전담 TF를 운영하며, 의심 거래에 대해 실거주 확인, 자금 출처 조사, 명의 대여 여부 등을 다각적으로 분석하고 있습니다. 이와 함께 국세청과의 협업을 통해 세무조사와 과태료 부과도 병행되고 있습니다.

정부 대응과 제도 개선 방향

정부는 외국인의 비주택 부동산 거래에 대한 불법 행위에 대응하기 위해 법적·제도적 개선 방안을 모색하고 있습니다. 먼저 실사용자 확인을 위한 ‘거주 확인 시스템’의 도입이 추진되고 있습니다. 이를 통해 거래 후 일정 기간 내에 실거주 여부를 신고하고, 무단 임대 또는 위장 거래일 경우 과태료 및 세금 부과 등의 제재를 가할 수 있도록 법령 개정이 논의 중입니다. 또한 외국인 부동산 거래 등록번호를 고유 식별 정보와 연동하여, 명의 도용이나 중복 등록을 방지하고 실시간 추적이 가능하도록 시스템이 개선될 예정입니다. 외국인이 부동산을 거래할 때 일정 수준 이상의 한국어 안내 및 법적 설명을 의무화하는 방안도 검토되고 있으며, 중개업자에게도 의무 교육을 강화해 위법 중개 행위를 방지할 수 있는 기반을 마련하고자 합니다. 지방자치단체와 협력해 지역별로 외국인 거래 현황을 공개하고, 이상 거래에 대한 실시간 모니터링도 강화됩니다. 예를 들어 특정 지역에 외국인 명의 거래가 급증하거나, 동일 외국인 명의로 다수의 비주택 부동산을 매입한 경우 자동 알림이 울리는 모니터링 체계를 도입함으로써 선제적 대응이 가능해질 전망입니다. 무엇보다 중요한 것은 제도적 감시 강화와 동시에 외국인 투자자에 대한 투명한 가이드라인을 제공하는 일입니다. 외국인 투자자가 한국의 부동산 시장에서 정당하게 활동할 수 있도록 정보를 충분히 제공하고, 위법 행위에 대해서는 단호히 대처함으로써 공정한 시장 환경을 조성해야 합니다.

외국인의 비주택 부동산 거래 중 다수가 위법 의심 사례로 나타난 것은 제도적 감시 체계의 미비를 보여주는 신호입니다. 정부는 법령 정비와 감시 체계 강화로 투기성 외국인 거래를 차단하고, 공정하고 투명한 시장 질서를 확립해야 합니다. 장기적으로는 외국인 투자자도 국내법을 준수하는 책임 있는 시장 참여자로서 활동할 수 있도록 실효성 있는 정책적 노력이 필요합니다.

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